Recursos para el Incumplimiento de Contratos de Venta de Tierras

Cuando una parte incumple un contrato por la venta de una casa o un lote, la parte no incumplidora tiene derecho a ciertos recursos por incumplimiento del contrato de venta de tierras, que incluyen daños. En este caso, los daños serían la diferencia entre el precio del contrato y el valor de mercado del terreno en la fecha del incumplimiento, más cualquier costo incidental.

Un ejemplo de un costo incidental para el comprador sería los pagos de alquiler hechos en otra parte mientras espera mudarse. Para el vendedor, puede ser el costo de los servicios públicos o cualquier impuesto acumulado.

Para obtener un desempeño específico, el demandante debe demostrar (1) que existe un contrato, (2) que el demandante ha realizado o está listo, dispuesto y capaz de llevarlo a cabo, (3) que el recurso legal es inadecuado, (4) que la aplicación es factible, y (5) que no hay defensas disponibles para el demandado.

El problema de buscar un desempeño específico suele ser la prueba del tercer elemento, que el recurso legal sea inadecuado. Generalmente, el recurso legal es inadecuado cuando un artículo para la venta es único.

Debido a que la tierra es siempre única, el rendimiento específico es un recurso disponible. El rendimiento específico aquí sería la venta forzada de una casa. Entonces la corte obligaría al comprador a transferir fondos al vendedor u obligaría al vendedor a transferir la posesión de las premisas al comprador.

Los contratos de venta de bienes raíces suelen requerir que el comprador deposite “dinero como garantía” en una cuenta con el vendedor. Ellos también proveen con frecuencia que si el comprador falla en el rendimiento y no realiza los pagos, el vendedor puede retener el dinero como garantía como daños y perjuicios.

Los daños y perjuicios deben ser acordados en un contrato y no pueden ser de naturaleza punitiva. Los tribunales generalmente defienden la retención del vendedor de la fianza si la cantidad parece ser razonable a la luz de los daños anticipados y reales del vendedor.

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